Son yıllarda Batman’da dikkat çeken bir gelişmeye şahit oluyoruz. Bir zamanlar yatırımcıların gözdesi olan 1+1 ve stüdyo daireler artık eski cazibesini yitirmeye başladı. Kiralık ve satılık daire ilanlarının olduğu sitelere bakıldığında, kiracı bekleyen konut sayısının bine yaklaştığı görülüyor. Daha dikkat çekici olan ise bu konutların yaklaşık 530’unun 1+1 veya stüdyo dairelerden oluşması.

Geçtiğimiz günlerde yıllardır inşaat ve emlak sektörünün içinde bulunan İnşaat Mühendisi Vedat Şenses ile uzun uzun sohbet etme fırsatı bulduk. Batman’daki konut piyasasına ilişkin paylaştığı rakamlar ve değerlendirmeler gerçekten düşündürücüydü.

BU TABLOYU DOĞRU OKUMAK GEREKİYOR

Bölgede nüfusuna oranla bu kadar fazla 1+1 ve stüdyo daire bulunan başka bir il bulmak kolay değil. Turizmin kalbi sayılan Antalya, Mersin ve Ege kentlerinde bile bu ölçekte bir konut stoğuna rastlamak zor. Batman’da ise son yıllarda neredeyse her yeni projede aynı konut tipi tercih edilir hâle geldi.

Sohbet sırasında aklıma gelen ilk soru şuydu:

Gerçekten bu kadar 1+1 ve stüdyo daireye ihtiyaç var mı?

Vedat Şenses’in cevabı oldukça netti: “Gayrimenkul sektörü yalnızca beton dökmekten ibaret değildir. Asıl başarı, insanların ihtiyaç duyduğu konutları doğru zamanda üretebilmektir. Ne yazık ki son yıllarda birçok şehirde olduğu gibi Batman’da da bu denge bozulmaya başlamıştır.”

Şenses’e göre sahadan gelen veriler çok farklı bir tablo ortaya koyuyor. Emlak ofislerinde en çok talep gören daireler hâlâ 2+1, 2,5+1 ve 3+1 konutlar… Aileler daha geniş yaşam alanları isterken genç çiftler de gelecek planlarını düşünerek büyük konutlara yöneliyor. Buna rağmen yeni projelerin önemli bir kısmında onlarca hatta yüzlerce 1+1 daire üretilmeye devam ediliyor.

Bunun temel nedeni ise üretim kolaylığı ve yatırım algısı.

İnşaat Mühendisi Şenses’in gözüyle bir başka açıdan değerlendirme de şöyle: “Küçük daire daha fazla bağımsız bölüm, daha yüksek satış adedi ve kısa vadede daha fazla kazanç anlamına geliyor. Tabii, apartman giderleri ve yakıt ücretlerinin 1+1 daire tercihine etkisini de hesaba katmak gerek. Ancak piyasa yalnızca satış rakamlarıyla değil, satış sonrası performansıyla da değerlendirilmelidir.”

Vedat Şenses-1

UZUN VADELİ DÜŞÜNMEK ŞART

Batman’ın nüfusu hızla artıyor.

Yerinde kentsel dönüşümün istenilen seviyede gerçekleşmemesi nedeniyle yeni yerleşim alanlarında konut üretimi hız kazanıyor. Ancak her boş arsayı küçük dairelerle doldurmanın doğru bir tercih olmadığı görülüyor.

Şenses bu konuda önemli bir uyarıda bulunuyor:

“Şehrin nüfus yapısı, aile büyüklüğü, yaşam alışkanlıkları ve kiracı talepleri dikkate alınmalıdır. Uzun vadede değerini koruyacak ve gerçek ihtiyaca cevap verecek projeler geliştirilmelidir. Çünkü gayrimenkulde en büyük risk satılamayan daire değil, talebi olmayan ölçülerde daire üretmektir.”

Gerçekten de bugün yüzlerce 1+1 ve stüdyo dairenin kiracı beklediği bir piyasada aynı konut tipinde ısrar etmek sektör açısından yeniden değerlendirilmesi gereken bir durumdur.

Doğru analiz edilen talep, kazanç getirir.

Yanlış analiz ise talebi düşürür ve dairelerin boş kalmasını getirir.

İŞİN SOSYAL BOYUTU DA VAR

Konut üretimi yalnızca ekonomik bir faaliyet değildir. Şehirlerin sosyal yapısıyla da doğrudan ilgilidir.

İhtiyaçtan fazla sayıda 1+1 ve stüdyo dairenin üretilmesi zamanla çeşitli sosyal sorunları beraberinde getirebilir. Uzun süre boş kalan veya sık sık el değiştiren konutların bulunduğu bölgelerde aidiyet duygusu zayıflar. Komşuluk ilişkileri geriler. Mahalle kültürü eski gücünü kaybeder.

Genç ailelerin ihtiyaç duyduğu konutların yetersiz kalması ise nüfus yapısında dengesizliklere yol açabilir. Şehirler yalnızca yatırım amaçlı küçük dairelerle büyüdüğünde aile yaşamını destekleyen sosyal doku ve kültürel gelişmesini de etkiler.

Hâliyle okullar, parklar, çocuk oyun alanları ve aile odaklı sosyal yaşam alanları da bundan olumsuz etkilenir.

GÜVENLİK VE DENETİM AÇISINDAN DA RİSKLİ

Vedat Şenses’in dikkat çektiği diğer önemli konu ise güvenlik boyutu.

Bir mahallede kalıcı yerleşimin azalması, sosyal kontrol mekanizmasını da zayıflatır. Oysa şehir güvenliğinin temel unsurlarından biri insanların birbirini tanıması, çevresine sahip çıkması ve ortak yaşam kültürünün güçlü olmasıdır.

Çok sayıda 1+1 ve stüdyo dairenin bulunduğu bölgelerde nüfus hareketliliği daha fazla yaşanabiliyor. Sık kiracı değişimi, kısa süreli konaklamalar ve geçici kullanım amaçlı kiralamalar nedeniyle komşuluk ilişkileri zayıflayabiliyor.

Uzun süre boş kalan ya da sık el değiştiren konutlar, bina sakinlerinin birbirini tanımadığı ve ortak yaşam kültürünün giderek kaybolduğu ortamların oluşmasına neden olabiliyor.

Özetle; kiralık ve satılık ilanlara baktığımızda yaklaşık 900 konutun kiracı beklediğini görüyoruz. Bu tablo Batman’da özellikle 1+1 ve stüdyo dairelerin artık talep edilmediğini gösteriyor.

Belki de yapılması gereken daha fazla daire üretmek değil, gerçek ihtiyaca cevap verecek doğru analizler yapmaktır…

Bugün de Batman’da hızla artan 1+1 ve stüdyo daireleri ele aldık.

Sağlıkla kalın, Batman Çağdaş ile kalın…